Logement décent : normes et réglementation
Selon la loi du 30 janvier 2002, un bailleur doit mettre à disposition de son locataire un logement décent. En effet, le gouvernement a mis en place des critères d’habitabilité minimale que les bailleurs sont tenus de respecter. Dans le cas contraire, les locataires peuvent avoir recours à une procédure pénale et s’ils obtiennent gain de cause, un dispositif de sanctions s’applique aux bailleurs.
Qu’est-ce qu’un logement décent ?
Un logement décent est un logement qui répond aux critères suivants :
- ne porte pas atteinte à la sécurité ou la santé du locataire ;
- est exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites ;
- répond à un critère de performance énergétique minimale ;
- est doté d’équipements le rendant conforme à un usage d’habitation ;
- est doté d’une surface habitable minimale.
Assurer la sécurité du locataire
Pour qu’un logement ne porte pas atteinte à la sécurité ni à la santé du locataire, il doit respecter entre autres les caractéristiques suivants :
- le logement assure le “clos et le couvert”. Il doit être en bon état d’entretien et solide. Il protège les locaux des infiltrations, du ruissellement et des remontées d’eau ;
- l’entretien des matériaux de construction, des canalisations, et du revêtement de sols ou de murs ne doivent pas porter atteinte à la santé ni à la sécurité du locataire ;
- les réseaux d’électricités, de gaz, de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurités ;
- les pièces principales : séjour et chambres, doivent bénéficier d’un éclairement naturel. Cela implique la présence d’une fenêtre ou une baie vitrée.
Exempt d’infestation d’espèces nuisibles et parasites
La loi Elan ajoute une mesure supplémentaire : il relève de la responsabilité du bailleur de s’assurer que le logement n’est pas infesté de cafards et d’insectes. Cette loi vise notamment à lutter contre la prolifération des punaises de lit. Néanmoins, s’il a été prouvé que l’infestation est dû à une mauvaise hygiène du locataire, celui-ci devra lui-même prendre en charge la désinsectisation.
Critère de performance énergétique minimale
Le logement doit protéger des infiltrations d’air. Cela implique que toute surface en contact avec l’extérieur : portes, fenêtres et murs doivent présenter une étanchéité suffisante contre les vents. Les pièces annexes non-chauffées doivent quant-à-elles être séparées par une porte ou une fenêtre. Enfin, si le logement contient une cheminée, cette dernière doit être munie d’une trappe.
Le logement doit également permettre une aération suffisante : les dispositifs d’ouvertures et de ventilation permettent un renouvellement d’air permanent et une évacuation de l’humidité.
Équipements de confort
Les éléments d’équipements (réseau électrique, canalisations, gaz) doivent permettre :
- d’installer un chauffage adapté aux caractéristiques du logement ;
- d’avoir accès à de l’eau potable, chaude et froide à un débit suffisant pour satisfaire les besoins du locataire ;
- l’évacuation d’eaux usées ;
- d’alimenter les appareils ménagers courants et d’éclairer suffisamment les pièces.
Le logement doit comprendre :
- une cuisine qui puisse accueillir un appareil de cuisson et un évier ;
- une installation sanitaire avec WC, douche ou baignoire, séparée de toute pièce où sont cuisinés ou pris les repas. Dans le cas où le logement ne contient qu’une pièce, les WC peuvent être installés dans le même bâtiment, par exemple sur le pallier.
Surface d’habitation minimale
Pour pouvoir louer un bien, ce dernier doit respecter les dimensions minimales imposées par la loi à savoir :
- une pièce principale de plus de 9 mètres carrés ;
- une hauteur sous plafond supérieur à 2,2 mètres ;
- un volume habitable supérieur à 20 mètres carrés ;
Non-conformité pour le locataire
Si le locataire repère des signes de non-décence du logement, il doit en faire part auprès du bailleur. Si le bailleur les reconnaît, le locataire indiquera dans une lettre recommandée avec accusé de réception la liste des travaux de conformité à réaliser ainsi que leur délai. Ils seront pris en charge par le bailleur.
En revanche s’il ne reconnaît pas les non-conformités, le locataire peut mettre en demeure son bailleur en ayant recours à une action de justice devant le tribunal d’instance.
Non-conformité pour le propriétaire ou bailleur
Il est de la responsabilité du bailleur de vérifier que le logement proposé à la location respecte tous les critères cités précédemment. Si le locataire a recours à un juge car il considère que le logement n’est pas décent et obtient gain de cause, le bailleur devra :
- financer les travaux nécessaires ;
- réduire le prix du loyer ;
- payer des dommages et intérêts.
