Tout savoir sur le ravalement de façade dans une copropriété

Ravalement de façade

Réaliser un ravalement de façade dans une copropriété est une décision importante, qui ne se prend pas à la légère. Ces travaux peuvent renchérir la valeur de votre habitation, mais il y a, en amont, beaucoup de paramètres à connaître avant d’engager des travaux. En premier lieu, notez que dans toute copropriété, la décision de travaux de ravalement de façade doit impérativement être votée lors d’une assemblée générale de copropriété. Vous trouverez ici les bons conseils pour que ce ravalement de façade dans une copropriété ne se transforme pas une longue galère inextricable. Les enjeux financiers, mais aussi la nature des travaux et l’encadrement légal sont des composantes essentielles à connaître !

Quelles sont les obligations légales en matière de ravalement de façade dans une copropriété ?

Beaucoup de copropriétaires ne le savent malheureusement pas, mais le ravalement de façade d’un immeuble en copropriété est, en réalité, une étape obligatoire aux yeux de la loi française ! Le législateur est depuis bien longtemps particulièrement vigilant en ce qui concerne le paysage harmonieux de l’environnement urbain. Ce principe est précisément régi par l’article L132-1 du code de la construction et de l’habitation. Il impose notamment, à partir d’une liste préalablement établie par le préfet et selon une proposition ou après un avis du conseil municipal de votre ville ou commune, que la façade des immeubles soit toujours entretenue en bon état de propreté. Donc, la première des étapes avant d’envisager un ravalement de façade dans une copropriété est de se rendre à la mairie pour savoir si votre immeuble en copropriété est justement tenu par cette obligation légale. La loi impose à Paris de bien entretenir la façade des immeubles ainsi que dans certaines communes si elles sont visées par un arrêté préfectoral. Si c’est le cas, et que votre immeuble n’est pas récent, vous pourrez constater que les travaux de ravalement de façade doivent être entrepris au moins une fois tous les 10 ans. Cela se fait par une simple demande ferme appelée injonction, établie par la mairie au syndicat des copropriétaires de l’immeuble.

Attention, le délai est court, car les travaux doivent démarrer dans les 6 mois suivant l’injonction. Et s’ils ne sont pas entrepris, c’est simple et radical, les travaux se feront quand même. En effet, la mairie peut décider de recourir à un arrêté pour prescrire les travaux de ravalement dans un délai précis, qui dans tous les cas de figure, ne pourra dépasser 1 an. La procédure juridique n’est pas des plus agréables, puisque la mairie peut saisir le président du tribunal de grande instance pour obtenir en urgence l’autorisation de faire procéder aux travaux de ravalement aux frais des copropriétaires. Le syndic, après avoir reçu une notification écrite de l’arrêté décrétant les travaux de ravalement de façade de l’immeuble, préviendra individuellement chacun des copropriétaires par une simple lettre recommandée avec accusé de réception.

Qui finance le ravalement de façade dans une copropriété et comment obtenir des aides et subventions ?

Le financement du ravalement de façade dans une copropriété est, en toute logique, à la charge des copropriétaires. Pourtant beaucoup de Français l’ignorent et « tombent des nues » quand leur syndic les interpelle sur des travaux de ravalement de façade. Il faut dire que cette ignorance, au-delà de l’effet de surprise et des désagréments occasionnés par les travaux, le bruit et la poussière à endurer, peut coûter cher ! En effet, l’investissement pour ces travaux de ravalement de façade à caractère obligatoire, peut parfois faire doubler voire tripler les charges de l’immeuble, si ce dernier est particulièrement vétuste et non-conforme aux normes légales. Ce budget supplémentaire en charges pour chacun des copropriétaires peut perdurer pendant quelques années, en fonction de la nature des travaux du ravalement de façade. Il faudra parfois que chacun débourse entre 2 000 euros et plus de 5 000 euros pour un ravalement, ce qui obligera donc certains copropriétaires à recourir à une demande de crédit bancaire. Ce n’est donc pas une mince affaire et l’investissement pour financer le ravalement de façade dans une copropriété, doit pouvoir être anticipé par chacun des copropriétaires. Charge alors à chacun d’aller trouver seul un financement approprié avec une négociation de taux auprès de son banquier.

Néanmoins, le syndicat de copropriété peut aussi, cela fait partie de ses attributions, prendre en charge cette délicate partie financière en proposant un prêt spécial pour les travaux, accessible à tous les copropriétaires qui le désirent. Il est de coutume, que les conditions de prêt proposées par le syndic de copropriété soient intéressantes. Avec notamment un taux de prêt bancaire plutôt bas, l’absence de garantie hypothécaire et parfois aussi l’absence de pénalités financières en cas de remboursement anticipé et enfin la proposition d’une assurance décès à bon prix. Le prêt proposé par le syndic est uniquement facultatif, l’accord de ce prêt est voté à l’unanimité en assemblée générale des copropriétaires. Au même titre que tout ce qui concerne la copropriété.

Quel que soit le prêteur vers lequel chacun des copropriétaires va se retourner, il est d’usage que la durée totale du crédit soit comprise entre 5 et 7 ans. Il est également important de savoir que la solidarité financière n’existe pas entre les copropriétaires qui vont souscrire à un emprunt. Cela signifie en clair que si l’un des copropriétaires ne peut pas payer sa part, il ne va pas mettre en défaut les autres copropriétaires, ni la collectivité dans son ensemble. L’autre point de vigilance, non-négligeable, concerne les subventions qui peuvent être attribuées pour financer votre ravalement de façade. Votre mairie ou même votre région, peuvent vous faire profiter d’aides municipales ou régionales pour vous permettre de réaliser les travaux de ravalement de façade, très souvent onéreux. Votre syndic est au courant de ces aides potentielles, sinon, vous pouvez vous renseigner auprès de votre centre de direction départementale ou encore à l’ADIL (le centre d’information sur l’habitat).

Comment choisir le bon intervenant pour procéder aux travaux de ravalement de façade dans une copropriété ?

Pour choisir le bon professionnel qui va prendre en charge les travaux de ravalement de façade dans une copropriété, il est important de distinguer la nature des travaux. Si ceux-ci ont pour objet d’entretenir la propreté et la conservation de l’immeuble, ce ne sont alors que de simples travaux d’entretien (votés à la majorité simple). Par contre, si ces travaux de ravalement sont plus conséquents et concernent des travaux d’isolation et / ou d’embellissement de façade (votés à la majorité absolue), les étapes de réalisation sont bien évidemment plus complexes et exigent une attention accrue quant au choix de l’intervenant !

Concrètement, avant d’entreprendre les travaux de ravalement de façade, une méticuleuse étude technique faisant appel à un maître d’œuvre patenté (architecte ou bureau d’études) doit être conduite. Elle comprendra bien entendu le tarif détaillé de la prestation avec ses modalités de règlement. A ce stade, le coût réel des travaux de ravalement ne sera pas encore totalement fixé. Cette étude technique est généralement conduite au moins 1 an avant la réalisation de travaux de ravalement. Le maître d’oeuvre, alors choisi avec soin par la copropriété lors d’une assemblée générale ordinaire, présentera son cahier des charges technique et administratif. Il comprendra notamment un diagnostic, une consultation des entreprises à même de réaliser ces travaux de ravalement avec des devis ad hoc. Ce maître d’oeuvre, choisi par la copropriété à l’occasion d’une assemblée générale, aura également pour missions :

  • de suivre le chantier des travaux de ravalement de façade
  • de contrôler stricto sensu le respect intégral du cahier des charges qu’il a lui même défini
  • de coordonner les différents corps de métier allant intervenir sur le chantier

d’assurer la réception de fin de travaux en conformité avec le dit cahier des charges et l’encadrement législatif

En conclusion, le choix du maître d’oeuvre pour la réalisation de travaux de ravalement de façade dans une copropriété est, sans aucun doute, la partie à ne pas négliger. La réputation et les compétences de ce maître d’oeuvre sont des éléments clés à prendre en compte, ainsi que l’assurance de la disponibilité de ce dernier pour mener toutes les phases du projet. À vous de faire habilement jouer la concurrence pour ne pas vous tromper !

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